SamenvattingSteeds meer mede-eigenaars passen hun appartement aan nieuwe technologieën of persoonlijke woonwensen aan. Denk bijvoorbeeld aan een laadpaal voor een elektrische wagen, een airco, een zonnescherm of glasvezel. Zodra dergelijke werken betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen van het gebouw, gelden specifieke wettelijke regels. In deze blog leggen wij uit wanneer u dergelijke werken zelf mag uitvoeren, wanneer een beslissing van de algemene vergadering vereist is en waarom voorafgaand overleg met de syndicus heel wat discussies kan voorkomen. |
De essentie in het kort
- Niet elke ingreep vereist een beslissing van de algemene vergadering.
- Zodra gemeenschappelijke delen worden geraakt, gelden wettelijk spelregels.
- Artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek laat bepaalde veranderingen toe, maar enkel onder strikte voorwaarden.
- Voor laadpalen en bepaalde nutsvoorzieningen geldt bovendien een bijzondere wettelijke procedure.
- Voorafgaand overleg met de syndicus voorkomt discussies en onnodige kosten.
1. Waarom ontstaan hierover zoveel misverstanden?
“Ik betaal de werken zelf, dus ik mag toch zelf beslissen?”
Het is één van de meest gehoorde opmerkingen binnen een appartementsgebouw.
Toch klopt dat niet altijd.
Wie eigenaar is van een appartement, is immers niet alleen eigenaar van zijn privatief gedeelte. Iedere mede-eigenaar bezit tegelijk ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Daardoor kan een ingreep die op het eerste zicht beperkt lijkt, toch gevolgen hebben voor de rechten van de andere mede-eigenaars.
Net daarom voorziet het Burgerlijk Wetboek duidelijke spelregels.
2. Wat zijn gemeenschappelijke delen?
Gemeenschappelijke delen zijn de delen van het gebouw die bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik of noodzakelijk zijn voor de stabiliteit, de veiligheid of de goede werking van het gebouw.
Denk bijvoorbeeld aan:
- De gevel
- Het dak
- De draagmuren
- De inkomhal
- De lift
- De gemeenschappelijke leidingen
- Technische installaties
- De parkeergarage
Ook wanneer een gemeenschappelijk deel uitsluitend grenst aan uw appartement, betekent dit niet automatisch dat u daar vrij over kunt beschikken.
3. Wat zegt de wet?
Artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat iedere mede-eigenaar op eigen kosten veranderingen mag aanbrengen aan de gemeenschappelijke delen, voor zover:
- De bestemming van het gemeenschappelijk goed niet wordt gewijzigd en
- De rechten van de andere mede-eigenaars niet worden geschaad.
In de praktijk is het echter niet altijd eenvoudig om zelf te beoordelen of aan deze voorwaarden is voldaan.
Bespreek geplande werken daarom steeds vooraf met de syndicus. Die kan nagaan of een beslissing van de algemene vergadering vereist is of dat een bijzondere wettelijke procedure moet worden gevolgd.
Vergeet ook de statuten niet
Naast het Burgerlijk Wetboek kunnen ook de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde bijkomende voorwaarden opleggen.
Controleer daarom niet alleen wat de wet bepaalt, maar ook welke afspraken binnen uw gebouw gelden.
4. Enkele herkenbare voorbeelden
Een laadpaal plaatsen
Elektrisch rijden wordt steeds populairder.
Om de uitrol van laadinfrastructuur te stimuleren, voorziet de wet in een bijzondere regeling.
Een mede-eigenaar kan onder bepaalde voorwaarden kabels en leidingen aanleggen in de gemeenschappelijke delen, op voorwaarde dat vooraf de wettelijke kennisgevingsprocedure wordt gevolgd. De andere mede-eigenaars kunnen zich uitsluitend om de wettelijk bepaalde redenen tegen deze werken verzetten.
Een laadpaal plaatsen kan dus vaak, maar niet zonder de correcte procedure te volgen. Voorafgaand overleg met de syndicus voorkomt daarbij vaak onnodige discussies en vertragingen.
Brandveiligheid verdient bijzondere aandacht
Hoewel de wet de plaatsing van laadinfrastructuur wil stimuleren, mag de brandveiligheid van het gebouw nooit uit het oog worden verloren.
Een laadpaal, bijkomende elektrische leidingen of andere technische installaties kunnen een invloed hebben op de veiligheid van het gebouw. Daarom volstaat het niet dat de werken juridisch zijn toegelaten. Ook moet worden nagegaan of de installatie voldoet aan de geldende brandveiligheidsvoorschriften, de technische normen en, waar van toepassing, de aanbevelingen van de bevoegde brandweerzone.
Een technisch correcte uitvoering beschermt niet alleen de installatie, maar ook de veiligheid van de bewoners en de integriteit van het gebouw.
Een airco installeren
De buitenunit van een airco wordt meestal bevestigd aan de gevel of op een gemeenschappelijk dak.
Daardoor kunnen het uitzicht van het gebouw, de geluidshinder en de rechten van andere mede-eigenaars worden beïnvloed.
Afhankelijk van de statuten en de concrete situatie zal hiervoor vaak voorafgaande toestemming vereist zijn. Bovendien bevatten veel reglementen van mede-eigendom en reglementen van interne orde bijkomende voorschriften over het uitzicht van de gevel en de plaatsing van technische installaties.
Een zonnescherm, screen of rolluik plaatsen
Een zonnescherm, screen of rolluik wordt vaak geplaatst om het wooncomfort te verhogen. Hoewel een dergelijke installatie meestal wordt bevestigd aan een privatief terras, balkon of raam, gebeurt de verankering doorgaans in de gevel. De gevel behoort in principe tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Daarnaast kunnen de kleur, de afmetingen, de uitvoering en de plaatsingswijze van een zonnescherm, screen of rolluik invloed hebben op de uniforme uitstraling van het gebouw. Daarom bevatten de statuten of het reglement van interne orde vaak bepalingen over de toegelaten uitvoering. Wanneer dergelijke regels ontbreken, kan vooraf een beslissing van de algemene vergadering vereist zijn.
Hoewel een zonnescherm, screen of rolluik op het eerste gezicht slechts een beperkte ingreep lijkt, is het daarom verstandig om vooraf na te gaan welke regels voortvloeien uit de wet, de statuten en het reglement van interne orde van uw vereniging van mede-eigenaars.
Glasvezel of andere nutsvoorziening
Nieuwe technologieën vragen bijkomende leidingen door de gemeenschappelijke delen.
Ook hiervoor voorziet de wet specifieke regels die zowel de belangen van de individuele mede-eigenaar als die van de vereniging van mede-eigenaars beschermen.
Ook deze werken moeten technisch correct worden uitgevoerd en mogen geen afbreuk doen aan de rechten van andere mede-eigenaars of aan de goede werking van de gemeenschappelijke infrastructuur.
5. Wat als u zonder toestemming werken uitvoert?
Wanneer werken worden uitgevoerd zonder de vereiste toestemming of zonder naleving van de wettelijke procedure, kunnen verschillende problemen ontstaan.
De vereniging van mede-eigenaars kan eisen dat de oorspronkelijke toestand wordt hersteld wanneer de werken in strijd zijn met de wet, de statuten of de rechten van de andere mede-eigenaars.
Daarnaast kunnen aansprakelijkheidskwesties ontstaan wanneer schade wordt veroorzaakt aan het gebouw of aan andere mede-eigenaars.
Ook bij een latere verkoop van het appartement kunnen niet-geregulariseerde werken aanleiding geven tot bijkomende vragen of discussies.
Voorkomen is daarom altijd beter dan genezen. Voorafgaand overleg met de syndicus kan heel wat juridische, technische en verzekeringsrechtelijke discussies voorkomen.
Ook de verzekeringsdekking verdient aandacht
Veroorzaken niet-conforme of niet-toegelaten werken schade, dan kunnen ook verzekeringskwesties ontstaan. Afhankelijk van de concrete omstandigheden en de toepasselijke polisvoorwaarden kunnen discussies rijzen over de aansprakelijkheid of de tussenkomst van de betrokken verzekeraar(s).
Daarom is het belangrijk om geplande werken niet alleen juridisch correct uit te voeren, maar ook vooraf na te gaan welke gevolgen zij kunnen hebben voor de verzekerbaarheid van het gebouw.
6. Welke rol speelt de syndicus?
De syndicus beoordeelt een aanvraag niet op basis van persoonlijke voorkeuren. Zijn taak bestaat erin na te gaan welke wettelijke regels van toepassing zijn, of een beslissing van de algemene vergadering vereist is en of de belangen van alle mede-eigenaars worden gerespecteerd.
Daarnaast waakt de syndicus over de samenhang en de duurzame instandhouding van de technische infrastructuur van het gebouw. Een individuele ingreep lijkt vaak beperkt, maar kan gevolgen hebben voor gemeenschappelijke leidingen, technische installaties, toekomstige onderhoudswerken of renovatieprojecten.
Een beslissing die vandaag praktisch lijkt, kan de goede werking van het gebouw of toekomstige werkzaamheden aanzienlijk bemoeilijken. Daarom beoordeelt een goede syndicus dit soort aanvragen niet alleen vanuit juridisch oogpunt, maar ook vanuit het technisch belang en het langetermijnbelang van de volledige vereniging van mede-eigenaars.
7. Onze visie
Bij Aurevia Syndic vertrekken wij niet vanuit de vraag wat een syndicus minimaal moet doen, maar vanuit wat nodig is om een vereniging van mede-eigenaars op lange termijn juridisch correct, technisch duurzaam en toekomstgericht te beheren.
Wij beoordelen elke aanvraag vanuit drie invalshoeken:
- Is de aanvraag juridisch correct en strookt zij met de toepasselijke wetgeving en de statuten van de vereniging van mede-eigenaars?
- Blijven de veiligheid, de technische samenhang en de duurzame instandhouding van de gemeenschappelijke infrastructuur gewaarborgd?
- Dient de beslissing het belang van de volledige vereniging van mede-eigenaars, zowel vandaag als op lange termijn?
Pas wanneer alle drie deze vragen positief kunnen worden beantwoord, is sprake van een doordachte beslissing.
- Met aandacht voor detail.
- Met respect voor de wettelijke spelregels.
- Met focus op duurzame beslissingen.
Niet omdat het zo hoort, maar omdat het onze verantwoordelijkheid is.
Tot slot
Een goed beheer begint met een helder inzicht in de huidige situatie van uw mede-eigendom en de mogelijke verbeterpunten.
Wij bekijken dit graag samen met u, discreet en zonder enige verplichting.
👉 Benieuwd hoe Aurevia Syndic uw mede-eigendom juridisch correct, technisch duurzaam en toekomstgericht beheert? Ontdek onze visie en aanpak of neem vrijblijvend contact met ons op.
Wij geloven dat goed geïnformeerde mede-eigenaars de basis vormen voor doordachte beslissingen en duurzaam beheer.
Daarom delen wij onze kennis graag met u.
✔ Download gratis onze Begrippenwijzer Mede-eigendom.
✔ Ontdek onze praktische blogs en juridische tips.
Beheer met visie, gebouwd op kwaliteit.
